ОБОРОТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ГРАНИЦАХ СЗЗ. ЧАСТЬ 2. СНОС, ВЫКУП, ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ

ОБОРОТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ГРАНИЦАХ СЗЗ. ЧАСТЬ 2. СНОС, ВЫКУП, ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ

Раздел: Техника

Винокурова Мария Вячеславовна,

к.т.н.,дипломированный и сертифицированный судебный эксперт по виду экспертизы «Экологическая»,

к.т.н. директор УКЦ «Экологическая безопасность ФГБОУ ВО УГЛТУ,  г.Екатеринбург (Свердловская область)

Напомню: последствия установления ЗОУИТ определены ст. 107 ЗК РФ (рис.):
1) ограничения, связанные с использованием земельных участков, размещением и использованием объектов недвижимого имущества;
2) приведение разрешенного использования и параметров зданий, сооружений, введенных в эксплуатацию до дня установления ЗОУИТ, в соответствие с ограничениями использования, установленными в границах ЗОУИТ;
3) приведение разрешенного использования земельных участков в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах ЗОУИТ;
4) снос зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, размещение которых в ЗОУИТ не допускается;
5) возмещение правообладателям земельных участков, иных объектов недвижимости убытков, причиненных ограничением их прав в связи с установлением, изменением ЗОУИТ;
6) выкуп земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества;
7) возмещение за прекращение прав на земельные участки.
2.jpg
Рис. Последствия установления СЗЗ

В первой части статьи мы рассмотрели ограничения, связанные с использованием земельных участков, размещением и использованием объектов недвижимого имущества и приведение разрешенного использования земельных участков в соответствие с ограничениями, вторая часть статьи посвящена отдельным аспектам правового регулирования и судебной практики в части:
- выкупа земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества;
- возмещения правообладателям земельных участков, иных объектов недвижимости убытков, причиненных ограничением их прав в связи с установлением, изменением ЗОУИТ, а также возмещения за прекращение прав на земельные участки;
- сноса зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, размещение которых в ЗОУИТ не допускается.
1. Чьи интересы защищает закон? Согласно ч. 2, п. 4, п. 4_1 ч.1 ст.57 ЗК[1] РФ закон защищает интересы собственников земельных участков и расположенных на земельных участках зданий, сооружений, помещений в них, лиц, с которыми заключены договоры социального найма или договоры найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирных домах и иных лиц в случаях, предусмотренных ст. 57.1 ЗК РФ (далее – собственники, правообладатели). Согласно ч. 2 ст. 57_1 к их числу относятся:
1) граждане и юридические лица - собственникам земельных участков;
2) арендаторы земельных участков, землепользователям и землевладельцам, которым предоставлены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
3) публично-правовые образования, органы государственной власти или органы местного самоуправления которых осуществляют полномочия по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (в случае включения в границы зоны с особыми условиями использования территории земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности);
4) собственники зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства (далее – ОКС) в случае, если строительство таких зданий, сооружений, объектов начато до дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории и в отношении их не принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;
5) граждане - наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в многоквартирных домах в случае, если строительство таких многоквартирных домов начато до дня установления, изменения ЗОУИТ.
В теории возможны следующие варианты развития событий, когда запись в ЕГРН об установлении, изменении СЗЗ появилась
а) позже возведения ОКС, в этом случае собственник земельного участка вправе потребовать возмещения убытков либо выкупа земельного участка и объекта недвижимости на нем.
б) В случае, если запись в ЕГРН об установлении, изменении СЗЗ появилась до возведения ОКС, то ситуация во многом зависит от того, имели или не имели собственники земельных участков, ОКС полный публичный доступ к информации о постановке СЗЗ на кадастровый учет в ЕГРН. При этом имеют значение не только факт и срок возникновения права собственности на земельный участок с соответствующими категорией земель и видом разрешенного использования (далее – ВРИ), на который распространяются ограничения в связи с установлением, изменением СЗЗ, но и нормы Правил землепользования и застройки и Генерального плана населенного пункта (муниципального образования).
Рассмотрим два случая: первый – ОКС существовал до установления СЗЗ предприятия, второй – наоборот.
Искитимский районный суд (Новосибирская область) при рассмотрении дела № 2-2438/2017 по исковому заявлению АО «Новосибирское карьероуправление» (далее – Истец) к ответчикам – гражданам <…>, <…>, <…> (далее – <…>) об обязании ответчиков снести объекты недвижимости, расположенную в СЗЗ Завода № 1 Искитимского карьера АО «Новосибирское карьероуправление», отказал Истцу. В ходе судебного разбирательства судом установлено:
- объекты недвижимости, в том числе и земельный участок, являющийся предметом спора, расположены в границе утвержденной СЗЗ Завода № 1 Искитимского карьера АО «Новосибирское карьероуправление» решением № 174 от 12.05.1971 года Исполнительного комитета Искитимского городского совета Депутатов трудящихся Новосибирской области «Об утверждении санитарно-защитных зон Искитимского карьероуправления;
- санитарно-эпидемиологическим заключением № 54.НС.04.000.Т.001681.11.16 от 16.11.2016 года актуализирована СЗЗ, установленная решением № 174 от 12.05.1971 года Исполнительного комитета Искитимского городского совета Депутатов трудящихся Новосибирской области «Об утверждении санитарно-защитных зон Искитимского карьероуправления»;
- свидетельство № … от 22.12.1992г. на предоставление <…> в бессрочное пользование спорного земельного участка выдано уполномоченным органом согласно Постановлению Правительства РФ от 19.03.1992г. № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения»;
- спорный земельный участок из оборота не изъят;
- спорный жилой дом возведен на указанном земельном участке в 1949 г., т.е. до создания промышленного объекта АО «Новосибирское карьероуправление» в 1967 г. и принятия Решения от 12.05.1971 г.Исполнительного комитета Искитимского городского совета депутатов трудящихся Новосибирской области «Об утверждении санитарно-защитных зон Искитимского карьероуправления»;
- жилой дом, получивший повреждение 02.11.1999 г. в результате пожара, был восстановлен его собственником <…> в период с ноября 1999 г. по 2010 г., при этом право ответчика <…> на его восстановление в силу ст.209 ГК[2] РФ не может быть ограничено;
- Правила землепользования и застройки г. Искитима Новосибирской области, утвержденные Решением Совета депутатов города Искитима Новосибирской области от 23.12.2009 г.,           № 410, которыми спорный земельный участок отнесен к зоне промышленности ПК-1, на которых не допускается размещение жилых объектов, не действовали как на момент первоначального строительства спорного жилого объекта в 1949 г., так и на момент начала восстановления объекта в 1999 г.
При рассмотрении дела № 2-1374/2018 Кстовский городской суд Нижегородской области по исковому заявлению гражданина <…> (далее – Истец) к администрации Кстовского муниципального района о признании права собственности на жилой дом, возведенном на земельном участке (категория земель - земли населенных пунктов, ВРИ - для ведения личного подсобного хозяйства, зона Ж-6 – «жилая зона, попадающая в СЗЗ от производственных предприятий, в которой осуществляется запрет на строительство и реконструкцию жилой застройки, включая отдельные жилые дома, образовательных и детских учреждений, спортивных сооружений, лечебно-профилактических и оздоровительных учреждений общего пользования»), принадлежащем Истцу на праве собственности (право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке), решением от 17.07.2018 отказал в удовлетворении исковых требований, так как:
- Правила землепользования и застройки, Генеральный план МО «Афонинский сельсовет» не оспорены и являются действующими;
- спорная постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. 35 – ст. 40 ГрК[3] РФ, ст. 85 ЗК РФ, правилам землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
2. Механизм защиты интересов. В части защиты интересов собственников земельных участков и объектов недвижимости, попавших в ЗОУИТ, от негативных последствий, закон предусмотрел два механизма: возмещение убытков и выкуп.
2.1. Первый механизм – возмещение убытков:
- связанных со сносом недвижимости, приведением ее параметров в соответствие с ограничениями, с переездом;
- связанных с изменением стоимости имущества;
- возникших из-за невозможности исполнять обязательства перед третьими лицами.
Особенности этого механизма законодатель установил в ч. 3 ст. 57 (п. 11 ст. 9 Федерального закона от 03.08.2018 №  342‑ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями на 30.12.2021) (далее – Закон № 342-ФЗ), ч. 3 ст. 57_1 ЗК РФ (п. 12 ст. 9 Закона №  342‑ФЗ).
Собственники вправе на возмещение убытков в полном объеме, в том числе упущенной выгоды (ч.1 ст. 57, ч. 1, ч. 2 ст. 57_1, ч. 1 ст. 62 ЗК РФ).
Возмещение убытков можно было потребовать и до внесения изменений в ЗК РФ, хотя широкого распространения этот механизм не получил. Главная проблема состоит в том, что судебные акты по взысканию такого рода убытков единичны, а общий подход к разрешению подобных споров отсутствует. Суды исходят из того, что право на возмещение предоставлено собственникам и иным титульным владельцам земельных участков, правомочия которых были ограничены непосредственно при возникновении соответствующего обременения.
Так, при рассмотрении дела № А41-20317/11 удовлетворено требование совхоза о взыскании убытков в виде потери рыночной стоимости земельного участка, вызванной распространением на часть его территории СЗЗ, установленной вокруг межпоселенческого кладбища. В данном деле суды руководствовались лишь нормами ст. 15 ГК РФ, не ссылаясь на ст. 57 ЗК РФ (Постановление ФАС Московского округа от 16.05.2012 по делу № А41-20317/11).
Смоленским областным судом было отменено решение суда первой инстанции по делу    № 33-2445 об удовлетворении требований о взыскании рыночной стоимости земельного участка в связи с невозможностью его использования по назначению в связи с нахождением в СЗЗ кладбища и наличием захоронений. Суд сделал вывод, что сам факт нахождения земельного участка в СЗЗ не свидетельствует о невозможности его использования по целевому назначению, так как согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в СЗЗ допускается размещение сельхозугодий для выращивания технических культур, не используемых для продуктов питания, и, следовательно, права истца не были нарушены.
Стоит отметить, что возмещение убытков в форме упущенной выгоды вообще не применяется судами. Согласно ч. 2 ст. 15 ГК РФ, упущенная выгода относится к разновидности убытков. В частности, это неполученные доходы, которые были бы получены в обычных условиях, если бы не нарушение права. В судебной практике упущенная выгода понимается более широко – это неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, если бы его права не нарушили (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25). Главным «убытком» при ограничении прав собственников и иных титульных владельцев земельных участков установлением СЗЗ чаще всего как раз и выступает именно упущенная выгода. Например, для участка с разрешенным использованием для целей жилищного строительства фактически утрачивается возможность его использования по назначению, но упущенная выгода очевидно существенно больше, чем просто стоимость квадратного метра земельного участка.
В случаях, если запись в ЕГРН об установлении, изменении СЗЗ появилась в ЕГРН позже возведения ОКС возмещение убытков, в первую очередь, осуществляет собственник здания, сооружения, в связи с размещением которых принято решение об установлении или изменении ЗОУИТ (концессионер, частный партнер). Такая обязанность может возникнуть у иного правообладателя таких объектов, если это предусмотрено документом, на основании которого субъект владеет или пользуется объектом (например, обременение при предоставлении земельного участка). А если ОКС только планируется к строительству, то до ввода такого объекта в эксплуатацию убытки возмещает застройщик (ст. 57_1 ЗК РФ).
Обязанность возмещения убытков может возникнуть у органов государственной власти или местного самоуправления, которые приняли решение установить или изменить ЗОУИТ. Это может произойти, если у объекта отсутствует собственник, а застройщика найти не удалось (п. 1 ч. 8 ст. 57_1 ЗК РФ).
Если запись в ЕГРН об установлении, изменении СЗЗ появилась в ЕГРН до возведения ОКС, то землевладельцы и/или собственники ОКС в СЗЗ, если они имели полный публичный доступ к информации о постановке СЗЗ на кадастровый учет в ЕГРН, приводят земельный участок в соответствие с ограничениями. Если землевладельцы и/или собственники ОКС не имели публичный доступ к информации о постановке СЗЗ на кадастровый учет в ЕГРН, то в этом случае решение принимает суд.
Обязанность может возникнуть у органов государственной власти, которые приняли решение установить или изменить СЗЗ (ч.1_1 ст. 57 ЗК РФ), согласно которой возмещение убытков, причиненных в результате не соответствующих закону или иным НПА действий органов государственной власти, в том числе причиненных в результате не соответствующих закону или иным нормативным правовым актам решений таких органов, осуществляется в соответствии с   ч. 2 ст. 61 ЗК РФ «Признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления» (например, решение по делу № 2-28/2016 от 28.06.2016).
Положениями ч. 2 ст. 61 ЗК РФ предусматривается правило о возмещении убытков, причиненных гражданину или юридическому лицу в результате издания, не соответствующего закону или иному правовому акту и нарушающего права на землю и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления.
При этом, следует иметь в виду, что обязанность по возмещению убытков, причиненных в результате издания органом государственной власти незаконного акта, возникает только в случае, когда лицо, понесшее эти убытки, несмотря на незаконность акта, не знало и не могло знать о незаконности этого акта.
Обратите внимание: КС[4] РФ в постановлении от 03.07.2019 № 26-П пришел к выводу, что нельзя возлагать исключительно на муниципалитеты обязанность возместить ущерб, возникший у гражданина из-за действий советских органов власти.
Согласно п. 45 «Положения о возмещении убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, а также правообладателей расположенных на земельных участках объектов недвижимости и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации» (далее – Положение № 59), утвержденного Постановлением Правительства РФ от 27.01.2022 № 59 возмещение убытков осуществляется на основании решения суда или соглашения:
а) о выкупе земельного участка и (или) иного объекта недвижимого имущества;
б) о предоставлении возмещения за прекращение прав на земельный участок;
в) о возмещении убытков.
2.2. Второй механизм – выкуп земельного участка (ч. 7, ч. 8 ст. 107 ЗК РФ) появился в августе 2018 года:
- собственник вправе потребовать от лица или органа, в чью пользу установлена ЗОУИТ, выкупа недвижимости; цена выкупа определяется на дату до установления ЗОУИТ;
- если недвижимость принадлежит лицу на каком-то ином праве, правообладатель может потребовать возмещения за прекращение прав.
Обратите внимание: согласно п. 23 ст. 26 Закона № 342-ФЗ положения ч. 8, ч. 9 и ч. 13 ст. 57_1 ЗК РФ не применяются в отношении ЗОУИТ, которые и границы которых установлены до дня официального опубликования настоящего Федерального закона.
Собственник земельного участка, права которого ущемляются из‑за ЗОУИТ, вправе выбрать только один способ компенсации - либо выкуп, либо возмещение убытков, за исключением убытков, предусмотренных ч. 6 и ч. 7 ст. 57_1, а именно, связанных либо с изменением места проживания и переездом указанных лиц либо связанных с планируемыми строительством, реконструкцией зданий, сооружений на земельном участке – перепрофилирование (ч. 15 ст. 57.1, ч. 14 ст. 107 ЗК).
Рассмотрим отдельные нюансы, которые необходимо учесть при выборе способа имущественной компенсации. Условия для выкупа отличаются в зависимости от того, когда появилась ЗОУИТ:
1) если ЗОУИТ появилась после вступления в силу поправок в ЗК РФ (после 03.08.2018), условия для выкупа следующие (ч. 7, ч. 8 ст. 107 ЗК РФ):
- земельный участок и недвижимость на нем – в собственности;
- появление ЗОУИТ делает невозможным использование земли и недвижимости в соответствии с их разрешенным использованием;
- объект не является самовольной постройкой;
- требование заявляет правообладатель участка;
- убытки в связи с установлением ЗОУИТ не возмещались.
2) Потребовать выкупа можно и в том случае, если ЗОУИТ установили до изменений в ЗК РФ (до 03.08.2018). В этом случае условия для выкупа следующие (пп. 2 и пп.3 п. 25 ст. 26 Закона № 342-ФЗ):
- земельный участок и недвижимость на нем приобретены до появления ЗОУИТ либо в правоустанавливающих документах не было информации о ней;
- объект не является самовольной постройкой;
- убытки в связи с установлением ЗОУИТ не возмещались;
- использование земельного участка или недвижимости на нем невозможно из-за того, что они находятся в границах ЗОУИТ, указанной в п. 27 ст. 26 Закона № 342-ФЗ.
Обратите внимание: последнее условие для выкупа недвижимости в ЗОУИТ, установленной до 03.08.2018, допускает два варианта толкования:
1) право требовать выкупа могут только те правообладатели, которые должны привести объекты в соответствие с ЗОУИТ;
2) право требовать выкупа возможно в любом случае, если ЗОУИТ была установлена до 01.01.2022 года и сведения о ней есть в ЕГРН, а с 01.01.2022 – до 01.01.2025 с учетом вступления в силу:
- Федерального закона от 30.12.2021 № 447-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (дата опубликования 30.12.2021, вступил в силу со дня его официального опубликования, за исключением положений пункта 4, подпункта «а» пункта 5, пунктов 9 и 10, подпункта «а» пункта 11 статьи 1 настоящего Федерального закона, которые вступают в силу с 01.09.2022);
- постановления Правительства Российской Федерации от 25.12.2021 г. № 2480 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 31.12.2020 г. № 2467» (дата опубликования 29.12.2021, вступило в силу с 06.01.2022).
Судебная практика, пусть пока незначительная, в большей степени склоняется ко второму подходу (Решение Арбитражного суда Московской области от 26.02.2020 по делу № А41-89627/19).
Порядок заключения соглашения о выкупе должно установить Правительство РФ (ч. 5 ст. 57, ч. 10 ст. 107 ЗК РФ). На сегодняшний день такого порядка нет. Означает ли отсутствие порядка отсутствие права требовать выкупа? Можно ли попытаться потребовать выкупа в такой ситуации?
Применительно к выкупу недвижимости, попавшей в ЗОУИТ, в законе уже сейчас возможно найти нормы, которые позволяют реализовать выкуп. Фактически ч. 7 ст. 107 ЗК РФ устанавливает обязанность заключить соглашение о выкупе по требованию правообладателя. Соответственно, к этим отношениям применима ст. 445 ГК РФ, которая описывает случаи, когда заключение договора является обязательным для другого лица в силу закона. А в ч. 7 ст. 107 ЗК РФ есть все условия, чтобы считать соглашение о выкупе обязательным для заключения по ст. 445 ГК РФ. Сочетание этих правовых норм позволяет требовать выкупа через суд. Постепенно появляется практика, которая поддерживает такой подход (Решение АС Московской области от 26.02.2020 по делу № А41-89627/19).
Хотя, некоторые суды считают, что поскольку порядка выкупа нет, ответчик своим бездействием закон не нарушает (Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 23.04.2019 по делу № 2а-109/2018). Хотя в Постановлении КС РФ от 23.07.2018 № 35-П указано, что, если у лица есть право, но не определен порядок его реализации, отсутствие порядка не является основанием для отказа в реализации права.
Имеет место и судебная практика с отказами в заключении соглашения. Например, судебными решениями по делу № 2-8/2020 отказано в удовлетворении иска гражданки <…> к АО «Угольная компания «Кузбассразрезуголь» об обязании выкупить ЗУ и расположенный на нем объект недвижимого имущества, расположенных в СЗЗ предприяти я на основании того, что в силу абз. 2 ч. 1 ст. 421 ГК РФ принуждение стороны к заключению договора будет противоречить общим принципам гражданского законодательства.
Рассматривая требования в части обязания ответчика заключить с истцом соглашение о выкупе земельного участка и дома, следует отметить, что договор, о заключении которого просит истица, нельзя отнести к числу договоров, который возможно обязать заключить.
В соответствии с п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Из характера заявленных истицей исковых требований, представленных в материалы данного гражданского дела доказательств, приведенных положений статей 454, 421 ГК РФ, у суда отсутствуют правовые основания для возложения на ответчика судебным решением обязанности по заключению с истцом соглашения о выкупе земельного участка и жилого дома, в связи с чем, суд приходит к выводу о необоснованности исковых требований истицы <…> к АО «УК «Кузбассразрезуголь» об обязании заключить соглашение о выкупе земельного участка и жилого дома.
3. Определение размера убытков. В п.5 Положения № 59, указан состав убытков, причиненных ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также правообладателей объектов недвижимого имущества в связи с установлением ЗОУИТ :
а) убытки, связанные с уменьшением рыночной стоимости земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества (прав на них);
б) убытки, вызванные расходами, связанными с приведением хозяйственной деятельности на земельном участке в соответствие с ограничениями использования земельных участков;
в) убытки, возникающие в связи с расторжением договоров по причине невозможности их исполнения из-за ограничения прав или наступления иных причин, повлекших возникновение убытков, в том числе повлекших невозможность исполнения обязательств перед третьими лицами;
г) убытки, вызванные расходами на инженерные изыскания, проектирование, подготовку и осуществление строительства, которые начаты до дня ограничения прав или наступления иных причин, повлекших возникновение убытков, если размещение соответствующего здания, сооружения не допускается в связи с такими ограничениями прав или иными причинами, повлекшими возникновение убытков;
д) денежные средства, выплачиваемые в качестве возмещения убытков за неотделимые улучшения, в том числе насаждения, которые были повреждены или иным образом стали недоступны для использования правообладателем земельного участка;
е) убытки, причиненные в результате деятельности, осуществляемой в связи с ограничением прав, связанные в том числе с повреждением имущества;
ж) убытки, вызванные расходами, связанными с возобновлением деятельности, прерванной в связи с наступлением ограничения прав или иных причин, повлекших возникновение убытков, в случае если земельный участок и иной объект недвижимого имущества (при его наличии) не могут быть использованы в соответствии с установленным разрешенным использованием и назначением;
з) убытки в виде упущенной выгоды, вызванные невозможностью осуществления правообладателем земельного участка своей деятельности в связи с наступлением причин, повлекших возникновение убытков;
и) убытки, вызванные расходами, связанными с приведением параметров и (или) разрешенного использования (назначения) зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства в соответствие с установленными в границах ЗОУИТ, ограничениями использования земельных участков;
к) денежные средства, выплачиваемые в качестве возмещения убытков, связанных с реконструкцией, которая была начата по правилам, предусмотренным законодательством о градостроительной деятельности до дня наступления ограничения прав или иной причины, повлекшей возникновение убытков, а также средства, выплачиваемые в качестве возмещения убытков, связанных с проведением капитального ремонта, начатого до дня наступления причин, повлекших возникновение убытков, которые не могут быть завершены в связи с ограничением прав…;
л) убытки, связанные с расходами на осуществление сноса зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, которые определяются с учетом рыночной стоимости сносимых зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (включая расходы, связанные с подготовкой проекта организации работ по сносу объекта, и расходы на проведение работ по сносу);
м) убытки, которые пользователь жилого помещения несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае если соглашением, заключенным с собственником жилого помещения, не предусмотрено сохранение права пользования жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением прав на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств, связанных с использованием жилого помещения, перед третьими лицами, в том числе убытки в виде упущенной выгоды;
н) иные убытки, причиненные ограничением прав или иными причинами, повлекшими возникновение убытков.
Согласно п. 6 Положения № 59 размер убытков определяется путем сложения размера реального ущерба, понесенного правообладателем земельного участка и (или) объекта недвижимого имущества, и размера упущенной выгоды этого лица.
Размер реального ущерба, который причинен правообладателям земельных участков досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, в связи с наступлением причин, повлекших возникновение убытков, определяется путем сложения сумм расходов, которые понесли или должны понести правообладатели земельных участков в соответствии с установленной законом и (или) договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств, в том числе расходов, связанных с проведением работ, необходимых для реализации условий договора, расходов по выплате третьим лицам штрафов, неустоек, пеней, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также потерь сумм задатка (п.10 Положения № 59).
Для расчета реального ущерба доход определяется как разница между размером денежных средств, полученных от использования земельного участка и (или) объектов недвижимого имущества, и размером затрат, необходимых для получения денежных средств от использования такого земельного участка и (или) объектов недвижимого имущества (п.11 Положения № 59).
Обратите внимание: в п. 21 рассматриваемого документа предусмотрено определение уменьшения рыночной стоимости земельного участка или объекта недвижимого имущества (рыночной стоимости прав на них) как разницы между рыночной стоимостью земельного участка или объекта недвижимого имущества на день, предшествующий дню наступления причины, повлекшей возникновение убытков, и их рыночной стоимостью с учетом наступивших причин.
ВС Российской Федерации, изучив кассационную жалобу индивидуального предпринимателя <…> на решение АС Пермского края от 17.08.2017 по делу N А50-10573/2017, постановление 17 ААС от 09.11.2017 и постановление АС Уральского округа от 09.02.2018 по тому же делу по иску ИП <…> (далее – Истец) к обществу <…> о взыскании убытков в виде разницы между рыночной стоимостью принадлежащего ему на праве собственности расположенного в границах установленной СЗЗ от илонакопителя земельного участка с КН <…> без ограничения прав и рыночной стоимостью с учетом таких ограничений, пришел к выводу о том, что изложенные обществом в кассационной жалобе доводы Истца не свидетельствуют о причинении ему убытков, сводятся к переоценке фактических обстоятельств и доказательств, исследованных ранее судами. Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о том, что на момент приобретения предпринимателем земельного участка в 2004 г., последний уже находился в пределах территории СЗЗ, при этом суды учли, что отдельного установления данной зоны не требовалось, ее нормативный размер был определен законодательством.
Судебная практика относительно самого факта ограничения прав, применимого в подобных ситуациях порядка возмещения убытков и расчета их размера, противоречива. В судебной практике имеют место случаи как возмещения убытков (например, решения по делу № 2-4179/2017 от 25.12.2027, по делу № 2-2689 от 28.12.2016, по делу № 2-526/2016 от 21.03.2016, по делу № 2-447/2015 от 13.02.2015, по делу № 2-1008/2014 от 10.12.2014, по делу № 2-169/2014 от 29.09.2014 и др.), так и отказа (например, решения по делу № 33-5861/20 от 12.02.2020, по делу № 2-50/2020 от 03.02.2020, по делу № 2-13/2018 от 14.02.2018, по делу № 2-12/2017 от 11.10.2017, по делу № 33-2445, по делу № А41-20317/11 и др.).
Важно проявлять процессуальную активность и в любом случае предлагать свой вариант расчета.
3. Пресекательный срок (не продляется и не переносится) в 5 лет исчисляется с момента:
•          установления или изменения ЗОУИТ;
•          ввода в эксплуатацию ОКС, в отношении которого подлежит установлению ЗОУИТ. Правило действует, если при строительстве, реконструкции правообладатель земельного участка или недвижимости использовал их с учетом ч. 2 ст. 107 ЗК РФ;
•          когда указанные лица узнали или должны были узнать об указанных фактах.
4. Снос зданий и сооружений. Согласно ч. 14_4 ст. 1 ГрК РФ, под «сносом объекта капитального строительства» понимается ликвидация объекта путём его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа ОКС, в том числе его частей.
Часть 5 ст. 107 ЗК РФ определяет следующие случаи сноса объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках в границах ЗОУИТ:
- в случае, если в соответствии с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах ЗОУИТ, размещение объектов недвижимого имущества запрещается;
- в случае, если собственник объекта недвижимости не изменил его разрешенное использование (назначение) на вид разрешенного использования «допустимый» в соответствии с указанными ограничениями и градостроительным регламентом, в срок, предусмотренный соглашением о возмещении убытков, а в случае отсутствия указанного соглашения - в срок, предусмотренный ч. 4 ст. 107 ЗК РФ.
Часть 2 ст. 55.33 ГрК РФ предусматривает следующие основания для сноса ОКС или его приведения в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах ЗОУИТ:
- решение собственника ОКС или собственников помещений в нем;
либо
- соглашение о возмещении убытков, причиненных ограничением прав, указанных собственника ОКС или собственников помещений в нем в связи с установлением ЗОУИТ;
либо
- решение суда - в случае недостижения соглашения о возмещении убытков.
Аналогичные требования закрепляются в ч. 12 ст. 57_1 ЗК РФ, согласно которому снос зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства осуществляются на
- основании соглашения о возмещении убытков
- либо на основании решения суда.
Основания, сроки и юридические последствия сноса ОКС, расположенных в ЗОУИТ, или приведения таких ОКС в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах ЗОУИТ, определяются ч. 2 – ч. 5, ч. 9 – ч. 12 ст. 57.1, ч. 4, ч. 5              ст. 107 ЗК РФ, ст. 55.33 ГрК РФ.
В судебной практике при рассмотрении дел, связанных с наличием ограничений в ЗОУИТ, в том числе в отношении жилой застройки, находящейся в СЗЗ промышленного объекта, одной из сторон выставляется исковое требование о признании жилой постройки самовольной и на этом основании подлежащей сносу (например, дело №2-813/2019, дело № 2-1026/2019, дело « 2-535/2020). В этом случае соответствующие требования ст. 107 ЗК РФ и ст. 55.33 ГрК РФ не распространяются на ОКС, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки, т.е. возмещение убытков или выкуп не предусмотрены.
В соответствии с ч. 5 ст. 57_1 ЗК РФ в случае сноса здания, сооружения, объекта незавершенного строительства в связи с их нахождением в границах ЗОУИТ, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки или приведения параметров таких здания, сооружения, объекта незавершенного строительства и (или) их разрешенного использования (назначения) в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах ЗОУИТ, при расчете размера возмещения убытки определяются исходя из параметров зданий, сооружений, соответствующих установленным требованиям, требованиям разрешений на строительство.
Обратите внимание, что самовольной постройкой не является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. А значит, может быть признано право собственности.
Согласно ч. 1 ст. 1 ГрК РФ снос ОКС является самостоятельным видом градостроительной деятельности и имеет соответствующее регулирование в положениях гл. 6.4 ГрК РФ, определившей, в частности особенности сноса объектов, расположенных в зонах с особыми условиями использования территорий, или приведения таких объектов в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зон с особыми условиями использования территорий (ст. 55_33), в том числе основания осуществления сноса (ч. 2 ст. 55_33).
Общие основания осуществления сноса определены в ч. 1 ст. 55_30. По общему правилу снос объекта осуществляется на основании проекта организации работ по сносу ОКС, подготавливаемого в качестве самостоятельного документа, за исключением ряда случаев (ч. 2 ст. 55_30 ГрК РФ):
1) Разработка проекта сноса не требуется для сноса садовых домов и хозяйственных построек на садовых участках, объектов ИЖС, гаражей физических лиц, некапитальных объектов, а также строений и сооружений вспомогательного использования (ч. 3 ст. 55.30, п. 1 – п.3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Закон устанавливает право застройщика по собственной инициативе подготовить проект организации работ по сносу ОКС.
2) В переходный период действует правило, согласно которому проект по сносу не требуется, если до 04.08.2018 начаты работы по сносу такого объекта, не связанному с реконструкцией или строительством нового объекта на месте снесённого (п. 8 ст. 16 Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ ««О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Феде-рации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
3) И если снос ОКС осуществляется для целей нового строительства или реконструкции, то регулирование выполнения таких работ осуществляется в порядке гл. 6 ГрК РФ (ч. 8 ст. 55_30 ГрК РФ), а сам проект работ по сносу подготавливается в составе проектной документации возводимого или реконструируемого объекта в качестве отдельного раздела. В случае необходимости сноса ОКС, их частей для строительства, реконструкции других объектов ОКС проект организации строительства ОКС должен содержать проект организации работ по сносу ОКС, их частей (п. 2 ч. 13 ст. 48 ГрК РФ).
Требования к составу и содержанию проекта организации работ по сносу регламентированы в ч. 5, ч. 6 ст. 55_30. Обратите внимание: с 08.05.2019 вступили в силу «Требования к составу и содержанию проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства», утверждённые Постановлением Правительства РФ от 26.04.2019 № 509 «Об утверждении требований к составу и содержанию проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства».
В положениях гл. 6.4 ГрК РФ так же определены лица, осуществляющие подготовку проекта организации работ по сносу (ч. 1 ст. 55_31) и лица, осуществляющие работы по сносу и требования к ним (ч. 4 – ч. 8 ст. 55_31).
Также к числу обязательных требований к сносу ОКС, установленных законом (ч. 1, ч. 2 ст. 55_31 ГрК РФ), относится предварительное отключение объекта от сетей инженерно-технического обеспечения. Порядок отключения ОКС от сетей инженерно-технического обеспечения устанавливается Правительством РФ. С 19.07.2019 вступили в силу «Правила отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения», утверждённые Постановлением Правительства РФ от 03.07.2019 № 850, определяющие порядок отключения ОКС от сетей газораспределения, а также тепловых, электрических, водопроводных и канализационных сетей в случае сноса ОКС. Правила отключения не распространяются на случаи сноса ОКС в целях нового строительства и реконструкции.
Кроме документации на снос или демонтаж объекта для начала операций по демонтажу требуется множество дополнительных документов. Их необходимо составить, утвердить, согласовать и получить в разных контролирующих, разрешающих и согласующих организациях. Это такие документы, как:
- разрешение на снос;
- схема организации дорожного движения или ОДД;
- схема временного ограждения площадки сноса и способа его установки;
- согласованный в ГИБДД стройгенплан;
- открытый ордер-разрешение в ГИБДД на установку в ограждении ворот для выезда с площадки сноса на проезжую часть улицы;
- акты на снос зеленых насаждений – деревьев, кустов и др. или на их сохранение;
- порубочный билет, разрешающий рубку зеленых насаждений;
- документы на согласование проведения работ в водоохранной зоне водоемов и другое.
Этот перечень может дополняться или меняться для разных ситуаций.
Согласно ч. 9 – ч. 14 ст. 55_31 ГрК РФ установлен уведомительный порядок начала и завершения сноса ОКС для целей, не связанных со строительством или реконструкцией. Формы уведомлений утверждены Приказом Минстроя России от 24.01.2019 № 34/пр «Об утверждении форм уведомления о планируемом сносе объекта капитального строительства и уведомления о завершении сноса объекта капитального строительства».
И в заключение следует остановиться на вопросе снятия объекта с регистрационного учёта. На основании ч. 1 ст. 235 ГК РФ и с учётом разъяснений, данных в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 252, в случае сноса объекта недвижимости право собственности на него прекращается по факту уничтожения (утраты физических свойств) имущества.
Согласно пп. 3 п. 3, пп. 2 п. 5 ст. 14, пп.пп. 4, 4.1 п. 1, пп. 2 п. 2 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон № 218-ФЗ) ОКС, который прекратил существовать, подлежит снятию с кадастрового учёта в заявительном порядке:
• одновременно с госрегистрацией прекращения прав на ОКС, если они были зарегистрированы в ЕГРН;
• без госрегистрации, если права на ОКС не зарегистрированы.
При снятии с учёта ОКС необходимо иметь в виду, что если в здании (сооружении), которое прекратило существование, были поставлены на учёт и зарегистрированы права на помещения и (или) машино-места, то одновременно проводится снятие с кадастрового учёта и госрегистрация прекращения прав не только на само здание (сооружение), но и на все помещения и машино-места в нём (п. 7 ст. 40 закона № 218-ФЗ).
А если не сносить, а реконструировать? В законе прямо сказано, что если дом реконструируете, то можно не подавать уведомление о сносе, а до 2026 года и о реконструкции можно не уведомлять. Заманчиво очень… но, несмотря на то, что практически все ранее учтенные дома, которые попали в Росреестр из архивов БТИ, не имеют границ на кадастровом учете, в Росреестре больше информации, чем кажется на первый взгляд. При передаче архивов БТИ в Росреестр все замеренные дома (имели поэтажные планы и привязку дома к земельному участку) получили статус «ранее учтенные». Кроме того, в настоящее время проводится актуализация базы данных Росреестра.
Согласно ч. 4 ст. 107 ЗК РФ снос зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, размещение которых в ЗОУИТ не допускается, осуществляется:
- в течение 3 (трех) лет со дня установления такой зоны;
- в случае, предусмотренном п.2 ст.107 ЗК РФ, в течение 2 (двух) лет со дня ввода в эксплуатацию построенного, реконструированного ОКС, в связи с размещением которого установлена или изменена такая зона.

[1] - Земельный кодекс РФ.
[2] - Гражданский кодекс РФ.
[3] - Градостроительный кодекс РФ.
[4] - Конституционный суд РФ.



Календарь событий
Выставка "СУРГУТ. НЕФТЬ И ГАЗ 2022"
Дата проведения: 26-27 Сентября 2022
https://sngexpo.ru/
Искусство Речи paranova.ru





 Химагрегаты №59, сентябрь 2022 Версия PDF